La ejecución hipotecaria es uno de los procedimientos legales más difíciles para una familia. Ocurre cuando el banco inicia acciones judiciales para recuperar una vivienda debido al impago continuado de la hipoteca. Aunque es un proceso serio, existen pasos legales, estrategias de defensa y mecanismos para ganar tiempo y proteger tu casa, siempre que actúes con rapidez y basándote en asistencia profesional.
En esta guía te explicamos de forma clara qué ocurre desde el primer impago hasta el lanzamiento, qué recursos puedes utilizar y cómo Robinhood Associates ayuda a muchas familias a detener o retrasar una ejecución para encontrar una solución viable.
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es un proceso judicial mediante el cual el banco solicita que la vivienda hipotecada sea subastada para recuperar la deuda pendiente. No se inicia de inmediato: debe existir un número determinado de impagos acumulados y una reclamación previa por parte de la entidad.
El objetivo del procedimiento no es castigar al deudor, sino permitir al banco recuperar el dinero que prestó, pero existen derechos que protegen a las personas en situaciones de vulnerabilidad, especialmente desde 2023 y reforzados en 2025.
Plazos del proceso de ejecución hipotecaria
Comprender los plazos es clave para saber en qué momento actuar. A continuación, un resumen del proceso habitual:
1. Impagos:
Generalmente, el banco puede iniciar la ejecución tras tres cuotas impagadas, o el equivalente al 3% del capital pendiente.
Debe notificarse al cliente previamente.
2. Requerimiento de pago:
La entidad envía una comunicación formal donde solicita poner al día la deuda. Aquí aún puedes negociar.
3. Presentación de la demanda de ejecución hipotecaria:
Si no hay acuerdo, el banco presenta la demanda ante el juzgado. A partir de este momento, el proceso entra en vía judicial.
4. Notificación judicial:
El juzgado te comunica oficialmente que se ha iniciado el procedimiento. Es un punto crítico: solo tienes 10 días para presentar oposición.
5. Subasta:
Si no se consigue frenar el proceso, la vivienda pasa a subasta pública. El banco puede adjudicarse el inmueble si no hay pujas suficientes.
6. Lanzamiento (desahucio):
Si no hay acuerdo posterior, se procede al desalojo. No obstante, existen mecanismos legales para retrasarlo o suspenderlo temporalmente.
Cómo ganar tiempo legalmente en una ejecución hipotecaria
Existen varias vías para frenar o retrasar una ejecución hipotecaria, y es fundamental elegir la más adecuada según tu caso concreto.
1. Oposición a la ejecución
Puedes presentar un escrito alegando cuestiones como:
- Cláusulas abusivas
- Errores en el cálculo de la deuda
- Falta de notificación
- Intereses abusivos
Si prospera, el proceso puede detenerse.
2. Solicitud de reestructuración de deuda
Antes y durante la ejecución, la normativa permite pedir:
– Carencia temporal
– Ampliación del plazo
– Tipos de interés más bajos
– Revisión de condiciones
Esto es especialmente útil para familias vulnerables bajo el Código de Buenas Prácticas.
3. Suspensión del lanzamiento por vulnerabilidad
Los servicios sociales pueden pedir una suspensión de 2 a 12 meses si se acredita vulnerabilidad económica.
4. Negociación con el banco
En ciertos casos, es posible negociar:
– Dación en pago
– Alquiler social
– Recompra futura
– Refinanciación total o parcial
Una negociación profesional puede frenar la subasta.
5. Acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad
Como última vía, permite:
- Cancelar deuda residual tras perder la vivienda
- Suspender ejecuciones en curso
- Proteger ingresos y bienes esenciales
Es una herramienta poderosa para evitar quedar atrapado de por vida en una deuda hipotecaria.
¿Qué hacer ante una ejecución hipotecaría?
En Robinhood Associates trabajamos precisamente con familias y particulares en riesgo de pérdida de vivienda. Nuestro equipo legal puede ayudarte a:
- Revisar si la ejecución hipotecaria tiene fallos formales o cláusulas impugnables.
- Presentar la oposición en plazo.
- Negociar con el banco de manera profesional, aumentando tus posibilidades de acuerdo.
- Gestionar refinanciaciones y unificaciones de deuda.
- Actuar antes de la subasta para ganar tiempo y encontrar alternativas reales.
- Analizar si puedes acogerte a la Ley de Segunda Oportunidad con garantías.
Cuanto antes actúes, más opciones existen.
Preguntas frecuentes sobre ejecución hipotecaria
¿Cuánto tiempo puede durar una ejecución hipotecaria?
Entre 6 y 18 meses, dependiendo de la carga del juzgado y de los posibles recursos.
¿Puedo seguir viviendo en la vivienda durante el proceso?
Sí, hasta que exista un auto de lanzamiento. Antes de ese momento no puedes ser desalojado legalmente.
¿Si pago parte de la deuda se detiene la ejecución?
Depende del banco. En general, debe existir acuerdo formal para paralizar el proceso.
¿Es posible suspender el desahucio?
Sí, en casos de vulnerabilidad económica comprobada.
¿Puedo negociar incluso después de la demanda?
Sí. De hecho, muchos acuerdos se cierran durante el proceso judicial.
Ejecución hipotecaria en España: pasos legales y cómo ganar tiempo para salvar tu vivienda